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关注：我们应该从土地市场看懂北京的心思

2023-06-16 20:40:50来源：深圳房地产信息网  

今年上半年，北京土地市场有两个最大的悬念，一个是海淀四季青地块，一个是亦庄X47地块。


(相关资料图)

今天，所有的悬念都揭晓了。

石景山广宁2015、亦庄X47R1、朝阳奶西315-1在今天下午开拍。开发商的人一到现场，就注意到了有人各种手提袋，有的写着“逢考必胜”，有的写着“加福”，还有人特意穿着大红色的T恤。

越秀拿着好利来与王老吉联名款手提袋摇中了海淀四季青地块，北京土拍市场上的唯心主义情绪就再也掩盖不住了。

在石景山广宁2015地块，报名房企只有两家，分别是石景山霸主中海新城，和从未踏足石景山的保利发展。

让人大跌眼镜的是，这块地经过31轮竞价，最后以总价36.2亿元、住宅楼面价4.09万/㎡成交，胜出者是保利。举牌过程中，他们两度让中海新城公司心生犹豫。

咋说呢，首先，石景山广宁地块属性复杂，包含了R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、A334基础教育用地。另外在位置上，地块距离金安桥地铁站两公里多，附近有高架桥，存在噪音干扰。

更为重要的是，地块周边还很荒芜，两公里之内，连个小卖部都没有。

这个地块的销售指导价是6.2万，想要卖到这个价格，非常考验开发商的功力。期待保利在这里能带给购房人惊喜，用产品改变板块价值。

今天的重头戏，当然是亦庄X47地块。

起拍价68.8亿元根本不是个问题，31家房企迅速走完线上竞价、竞现房环节，进入听天由命的摇号环节。

这个过程，在海淀四季青这样的热点地块一再重复。这个万众瞩目的地块所有人大家应该都知道了，和朱辛庄0028地块、顺义A地块、顺义幸福西街地块一样，这次也是上天不怜苦命人，幸运儿又是一家我们从未听说过的房企：

中皋置业。

这家来自江苏南通的国企到底是啥情况，已经不重要了。虽然结果一出来，关于他们和某头部央企关系的传言就已经满天飞了。

亦庄这个地块，倒是值得重点说说。

这块地土地面积7.74万㎡，总建面约17.8万㎡。容积率2.3，控高80米，重点是无配建。

即使成交价达到了地价上限79.12亿元，楼面价也只有4.44万元/㎡，销售指导价期房7.7万元/㎡，现房7.9万元/㎡。缝差超过了3万元，开发商拥有了足够的利润空间。

这几个数字里面，最让人意外的，就是销售指导价。

之前，网上流传的价格消息，是9.5万/㎡，从9.5万到实际的7.7万/㎡，直接降了一大截。关键是，网传的价格版本，不是毫无道理的。

调取周边二手房价格可以看到，截止到上月的成交数据，亦庄金茂府的最新成交单价是9.4万/㎡，万科金域东郡的成交单价是7.8万/㎡，就连城建的海梓府，都到了7.2万/㎡。

准现房中海京叁号院，加上精装修后的售价大概是7.5万。

和京叁号院相比，亦庄X47的指导价几乎算是没涨。和亦庄金茂府这样的二手房相比，这个价格算是存在微小的倒挂。

从中，我们应该能读懂北京的诚意：

他们把未来几年的地块红利、板块红利，提前让渡给了买房人。

政府很努力，他们正在以这种方式，向市场传递信心。

对于奶西315-1最后由北京城建竞得，这个结果，是很多人没有预想到的。

这个地块其实并不是一个香饽饽，地块容积率1.4，限高30米，怎么看都是更适合打造了南侧的豪宅项目宸园的中建智地。而且，地块近一半面积都是商业用地，操盘难度其实蛮高的。

先不说摇中这块地的幸运儿，说一说另外一个落选的。

据说，这家落选的央企对这块地不仅有兴趣，打算再次打造一个产品超预期的豪宅项目，而且他们诚意十足，他们曾有计划将自己的总部搬迁到这块商业用地上。

他们曾经这样做过，在一个板块尚未成熟时，用一己之力，将板块带上一个新高度。和亦庄X47相反，这里发生的事是代表另外一个方向：

企业用产品和诚意，与一个区域共荣辱、同休戚。

如果不是摇号没有摇中，故事本来可能就是这样上演的。不过，很多事情就是这样，我们能猜中故事的开头，却猜不着这结局。销冠100

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